Chu Huang 29 éve él Boston Chinatown városrészében. Ez alatt az idő alatt végignézte, hogy az eredetileg kis keresetű kínai bevándorlók által épített negyed az autópályák, illetve az egyetemi és kórházi terjeszkedések miatt elveszítette területének jó részét, továbbá hogy az ázsiai lakosság alig tíz év alatt kevesebb mint a felére csökkent, átadva helyét a diákoknak és a fiatal felső középosztálybeli munkavállalóknak.
Az elmúlt egy-két évben pedig azt kellett észrevennie, hogy nem orvosok, ügyvédek és informatikus fiatalok sietnek reggelente munkába, hanem űzött turisták húzzák nagy hanggal bőröndjüket. Őket már nem érdeklik a tradicionális kínai ételek, inkább a filléres McDonald’sban tömik magukba a hamburgert, amelyet Starbucks kávéval öblítenek le. Így az utcákat a kínai árusok helyett egyre inkább a gyorsétteremláncok uniformizált lerakatai lepik el.
Szakértők szerint Chinatown ma a túlélésért küzd.
Főként britek
Lajos bácsi valami hasonlótól fél Budapest V. kerületének egyik patinás utcájában. Semmi problémája a néhány éve feje fölé költözött kínaiakkal, akikkel ugyan nem tud beszélgetni, de karácsonykor és húsvétkor a legnagyobb tisztelettel ajándékozzák meg egymást. Ám a szomszéd házban folyó „ágyrajárást” nem kedveli, mert a néhány naponta változó „csürhe” mást sem csinál, mint „éjszaka dajdajozik”, és zavarja a lakóközösség életét.
– Körülbelül minden második házban van már magánhasznosításban folyó egyéb szálláshely az V. kerületben – jelenti ki Szentgyörgyvölgyi Péter, Belváros-Lipótváros polgármestere, hozzátéve, hogy ennél a pontos számok jóval nagyobbak lehetnek, mivel a listában csak legális működési engedéllyel rendelkező lakások szerepelnek, ám biztosra vehető, hogy számos be nem jelentett magánszállás is üzemel az Airbnb, a Booking.com és hasonló oldalak segítségével.
A szállodaszövetség a KSH adatai alapján készített elemzést az Airbnb által 2016-ban forgalmazott budapesti lakásokról. Ekkor 5400 Airbnb-s lakás és 10 600 szoba volt Budapesten, míg országosan több mint 38 ezer lakás és 101 ezer szoba. Kihasználtságuk éves szinten a budapesti szállodák külföldi vendégforgalmának közel 23 százalékával volt egyenlő. A magánlakásokban eltöltött vendégéjszakák száma 2010 és 2016 között több mint tízszeresére nőtt a fővárosban. Kovács István, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének főtitkára szerint a tavalyi évről csak júliusban állnak majd rendelkezésre pontos adatok.
A Budapesti Gazdasági Egyetem (BGE) Turizmus Tanszékének kutatása azonban már 2017-ről is tartalmaz érdekes megállapításokat. Például hogy az év elejére némileg csillapult a 2014 óta az albérletárakat akár 70-80 százalékkal is megemelő Airbnb-láz, és egyre kevesebben vettek lakást üzleti céllal, hogy rövid távra kiadják turistáknak. Tavaly nyárra azonban ismét nőni kezdett a kiadások száma, olyannyira, hogy a vizes vb idején majdnem annyi lakásban laktak turisták, mint amennyi az összes fővárosi szállodai férőhely volt. Ez 42-43 ezer ágyat jelentett, miközben a szállodák befogadókészsége 45 ezer fő. A férőhelyek száma azóta csökkent, sőt az is kimutatható, hogy az Airbnb-s szállások körülbelül 30 százalékkal rosszabb kihasználtsággal működnek, mint a budapesti szállodák.
Forrai Tamás, a Viva Utazási Iroda ügyvezetője nem csodálkozik az eltérésen, mivel szerinte Budapesten még mindig van egy elegáns utazóréteg, az Airbnb közönsége azonban a fapados járatokkal érkező és többnyire lány- és legénybúcsút ünneplő fiatalok közül kerül ki, akiknek egyetlen céljuk, hogy minél többet spóroljanak a lakhatáson.
Kozma Barbara ingatlanszakértő egyetért Tamás megállapításával, elmondása szerint a Budapesten magáncélú lakáskiadással foglalkozó ismerősei 90 százalékban ilyen, főként brit turistákkal találkoznak.
Pezsgő az asztalon
– Vidéken más a helyzet – folytatja Barbara.
– A családom egy pécsi lakást ad ki, a páromnak pedig a Balatonon vannak érdekeltségei. Vidéken sokszor szezonális a lakáskiadás, a Balatonon például június elejétől szeptember közepéig lehet számítani vendégekre. Pécsen sokan az egyetemista barátaikat látogatják, így a tanulmányi időszak alatt fogadunk Amerikából, Norvégiából, Svédországból családtagokat, vagy esetleg a nyári fesztiválok idején. Hozzánk inkább családosok, párok vagy üzletemberek érkeznek a lakás kisebb mérete és felszereltsége miatt. És szerencsére még sosem volt rossz tapasztalatunk egyetlen vendégünk esetében sem. Rendre kitakarítanak maguk után, sőt volt, hogy köszönetképpen pezsgőt hagytak az ebédlőasztalon.
Szentgyörgyvölgyi Péter azonban rosszabb állapotokról tud beszámolni. Az V. kerületben számos lakóközösség döntött úgy közgyűlési határozatban, hogy nem engedélyezi a házban a magáncélú lakáskiadást.
– Szigorú szabályai és működési feltételei vannak az egyéb szálláshely kategóriába tartozó lakáskiadásnak. A polgármesteri hivatalban kell működési engedélyt, illetve településképi igazolást beszerezni a rendeltetésmódosításról. Mindehhez pedig szükség van a társasházi közgyűlés hozzájáruló határozatára. A társasház megteheti, hogy előzetesen hoz egy tiltó határozatot, amelyet benyújt a hivatalhoz, így azt az illetékes osztályok figyelembe tudják venni.
Ha pedig probléma adódik a lakáskiadással, akkor a lakók panasszal élhetnek, és ez alapján az önkormányzat visszavonhatja a településképi igazolást.
Hajnali háromkor kelni?
A polgármester úgy tapasztalja, hogy a kerület lakosságát alapvetően nem zavarja az Airbnb-s lakáskiadás, ha azt ellenőrzött keretek között tartja a tulajdonos, és egy-egy lakást adnak csak ki a házban. A probléma a nagyobb létszámú szálláshelyek esetében adódik, mivel ezekre a tulajdonos is kevésbé figyel.
– Ma már nem az a jellemző, mint az Airbnb hőskorában, amikor volt a családnak egy szabad szobája, és azt kiadták keresetkiegészítésként, hanem egész lakásokat adnak bérbe, a befektetők pedig akár három-öt-tíz lakással is dolgoznak egyszerre. Többek között ez emelte meg az ingatlanárakat és az albérleti díjakat itthon és külföldön is – magyarázza Kovács István.
A BGE kutatása alátámasztja a szállodaszövetség adatait. A felmérésből kiderül, hogy Budapesten az összes Airbnb-n kiadott lakás több mint fele olyan tulajdonosok kezében van, akik egyszerre legalább két lakást üzemeltetnek. Minél több Airbnb-s lakása van valakinek, annál nagyobb bevételre tesz szert lakásonként.
Míg egy lakás átlagosan 186 ezer forintot hoz, tizenegynél több lakás már közel 300 ezer forintot termel minden egyes kiadott lakás után. Körülbelül 9500-an adnak ki csak egy lakást, számukra keresetkiegészítésként működik az Airbnb. A több lakással foglalkozók között az a tendencia, hogy vagy teljes állásban kezdenek lakáskiadással foglalkozni, és ennek megfelelően külső cégeket vonnak be például a takarítás vagy a kulcsátadás elintézésére, vagy visszatérnek a hosszú távú lakáskiadáshoz, mivel nincs kapacitásuk „hajnali háromkor várni a vendéget a reptérről” – fogalmaz Kozma Barbara. A BGE szerint a vizsgált időszakban az Airbnb-n publikált lakások közel felét vonták vissza a piacról.
Az Airbnb-t persze nem kell félteni. A tíz éve alakult startup ma 4,5 millió ingatlan felett őrködik, köztük francia kastélyokkal, skandináv lombházakkal vagy éppen Fidzsin található magánszigetekkel. A szállodák lobbija miatt számos európai és amerikai városban betiltották, de az idén határozott nyitás tapasztalható világszerte. Vancouver április óta engedélyezi a harminc napnál rövidebb lakáskiadást, Berlin pedig május 1-jétől eltörli a 2016-ban bevezetett tiltást, igaz, komoly szabályozást vezet be. Például míg a benn lakó háziurak bármennyi időre kiadhatják lakásukat, a második ingatlan esetén ez egy évben csak kilencven napra engedélyezett. Szabályszegés esetén a tulaj félmillió eurós büntetéssel néz szembe.
Szakértők szerint valami hasonló rendszer bevezetése várható Európa-szerte, miután tavaly decemberben az Európai Bíróság precedensértékű ítélete az Ubert taxiscégnek minősítette, így a közösségi gazdaság másik posztercége, az Airbnb sem menekülhet, hogy előbb-utóbb ne szállásközvetítőként kezeljék a hatóságok.
A belvárosiak ennek alapján ismét fellélegezhetnének, hiszen a lépcsőházban nagyjából ismerős arcok jönnének szembe. Az Egyesült Államokban azonban jelenleg még nincs hasonló precedens, így csak Chu Huang pusztába kiáltott szava marad, aki szerint „Chinatownnak élő közösségnek kellene lennie, ahol az emberek nemcsak jönnek és mennek, mert akkor ki törődik a közösséggel?”.
Hotelszerű élmény
Egy idegen embert beengedni az otthonunkba talán nem hangzik túl jó ötletnek. Mint ahogy az ellenkezője sem, hogy mi menjünk egy vadidegen otthonába. Az Airbnb sokmilliónyi felhasználójának azonban ez természetes. A közösségi fogyasztás ezen formája az Y generációhoz tartozók szemléletmódját tükrözi, akik számára az online kapcsolattartás és a termékekhez, szolgáltatásokhoz való hatékonyabb hozzájutás a cél. Ennek alapján csak egy lépés választja el a barátok között létező megosztást az ismeretlenek közti ügyletektől. Az Airbnb mindössze háromszázalékos közvetítői díjat számol fel a szállásadók esetén (6–12 százalékot vesz le a vendégektől), így a legtöbb városban megéri az oldalon keresztül kiadni a lakásokat.
Ám a folyamatosan növekvő konkurencia miatt a szállásadók egyre több pluszszolgáltatás bevezetésére kényszerülnek. Az Airbnb-zők eddig főleg az ár, illetve a saját lakás nyújtotta szabadság miatt választották a szolgáltatást, mert így nem egy uniformizált hotelben laknak, hanem a helyiek között élnek, a helyiek által kedvelt pékségben vásárolnak, és éttermeikben esznek. Azonban egyre többször merül fel, hogy például szükség volna a szállásadó által biztosított reggelire vagy napi takarításra, így a cég elindította az Airbnb Plust, amely hotelszerűbb élményt kíván nyújtani. Az Airbnb Plus lakásoknak egy több mint száz pontból álló minőség-ellenőrzési listának kell megfelelniük, amelyen többek között a teljesen felszerelt konyha, a megfelelő háztartási eszközök (hűtő, vasaló stb.), szekrények, sötétítők, legalább két plüsstörölköző, sampon, puha ágynemű és minőségi matrac szerepel. A magasabb minőségért cserébe dupla árat lehet kérni a lakásokért, így míg az Airbnb-n egy szállás állagosan száz dollár körül mozog, az Airbnb Plus lakások esetén ez kétszáz dollár.