– A nagyvárosokban és Budapesten már négy-öt éve folyamatosan emelkednek a lakásárak. 2019-ben is a drágulás lesz az irány, de az üteme várhatóan mérséklődni fog – mondta lapunk kérdésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Szerinte a már eleve drágának számító belvárosi kerületekben egy számjegyű lehet az áremelkedés üteme az idén, ugyanakkor Budapest külső városrészeinek olcsóbb lakásai még felkapottabbá válhatnak, ami akár húszszázalékos drágulást is hozhat esetükben. A kisebb, nem agglomerációs településeken tíz százalék alatti drágulási ütemre lehet számítani, ám a nagyobb városokban és a megyeszékhelyeken az áremelkedés idén is meghaladhatja a 15 százalékot.
– A gazdasági növekedés rekordokat dönt, a bérek emelkednek, a lakosság hitelképessége javul. Amíg ezek a tényezők nem változnak, addig lesz muníciója az ingatlanok iránti keresletnek – fogalmazott a szakértő, hozzátéve, hogy jelenleg nem látni arra utaló jelet, hogy gazdasági visszaesés várna Magyarországra a közeljövőben. – A piacon évről évre kettő-négy százalékos drágulás lenne kívánatos a következő években, hiszen ez kiszámíthatóvá tenné az életet mind az eladók, mind a vevők számára – jegyezte meg.
Nem megfizethető?
– A már évek óta tartó drágulás mértéke valamelyest vissza fog esni belátható időn belül, akár már 2019-ben, viszont árcsökkenésre kívülről érkező vagy belső nagyobb válsághatás nélkül egyelőre nem kell számítani – fejtette ki megkeresésünkre Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Mint mondta, bár az öt év alatt országosan kimutatható nyolcvanszázalékos, Budapesten pedig 120 százalékos (!) nominális áremelkedés alapján joggal vetődhet fel, hogy ezek az árszintek már nem megfizethetők, az élénk kereslet nem ezt jelzi vissza.
A lakásárak és a nettó átlagkeresetek egymáshoz viszonyításával az is látszik, hogy még most is jobb helyzetben vagyunk, azaz kevesebb havi jövedelemből tudnánk kifizetni egy átlagárú lakás egy négyzetméterét, mint 2008 előtt. A nettó átlagkereset ugyanis régebb óta nő töretlenül, szemben a lakásárak öt éve tartó emelkedésével.
Valkó Dávid szerint a budapesti belvárost leszámítva regionális összevetésben is csak a középmezőnyben vannak a magyarországi lakásárak, a vásárlási kedvet ráadásul rendületlenül fűti az is, hogy még most is jobban megéri lakást venni, mint bérelni. Valkó Dávid szerint az árak növekedése többek között gazdasági recesszió esetén, a hitelkamatok látványos növekedésével vagy viszonylag kockázatmentesen nagyobb hozamot biztosító befektetési lehetőség megjelenésével állhatna meg.
Soha nem látott szint
– A gazdasági konjunktúra kedvez a lakáspiacnak. A fejlődés lassulását idővel meg fogja érezni a lakáspiac, azonban egyelőre nem látszik, hogy ez 2019 végén, 2020-ban vagy csak később következik be. Nagyon sok minden múlik a világpolitika és a nemzetközi gazdasági környezet alakulásán – vélekedett Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum (OC) elemzési vezetője.
A kereslet és a kínálat dinamikája alapján akkor áll meg az árnövekedés, ha a kínálat meghaladja a kereslet mértékét. Soóki-Tóth Gábor szerint ez akkor következne be, ha például a felkapott régiókban olyan mértékben épülnének új lakások, hogy a projektek valóban versenyezni lennének kénytelenek egymással, és a lakást váltók által a használtpiacra vitt meglévő otthonok száma is jelentősen meghaladná a kereslet mértékét.
Az OC szerint is érzékelhető némi keresletcsökkenés azokban a városrészekben, ahol soha nem látott magasságba kerültek az árak – ez pedig a drágulás mérséklődését hozhatja magával. Ahogy azt az elmúlt években láttuk, azokban a városrészekben, ahol 20-30 százalékos vagy azt meghaladó volt az árnövekedés, ez nem volt fenntartható, az azonban egyelőre nem látszik, hogy bárhol erőteljes csökkenés állna be. Soóki-Tóth Gábor hangsúlyozta, továbbra is 8-10 százalékos vagy azt meghaladó az árak növekedése, legfeljebb néhol az adásvételek száma csökken.
Jó adottságok előnyben
Balla Ákos ugyanakkor azt emelte ki, hogy Budapesten áremelkedés már 2018 végén is csak a legkeresettebb ingatlantípusok esetében volt tapasztalható. Ebbe a kategóriába a kiváló elhelyezkedésű és egyben kisebb értékű ingatlanok tartoznak. A Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője szerint minden más ingatlantípus esetében már csökkent a kereslet, megszűnt az áremelkedés a fővárosban, vidéken drágulás csak különleges esetben volt mérhető, mint például Debrecenben az új autógyár létesítésének hírére.
– 2019-re nem várunk drágulást, az árakban stagnálásra számítunk kiegyensúlyozott, megfontolt kereslet mellett – hangsúlyozta Balla Ákos, aki szerint a drágulásnak a válság óta elhalasztott vásárlások hatása, az alacsony kamatok miatti jó hitelhelyzet és az állami támogatások adtak lendületet.
– E hatásokat 2019-ben előreláthatóan nem követik újabb kedvező események, de mivel a támogatások nem szűnnek meg és a hitelek kamata továbbra is kedvező, a kereslet megszűnésétől sem kell tartani – magyarázta a szakember. Szerinte középtávon a piac jelentős átalakulására kell számítani, tekintettel arra, hogy az ingatlanárak már olyan magas szintet értek el, hogy a lakosság csak kisebb része lesz képes folyamatosan az igényeihez alakítani a lakhatását. Ez a kör ugyanakkor várhatóan sokkal aktívabb lesz a piacon, és gyakrabban vásárol majd ingatlant.
Vigyázó szemüket Budapestre vetik
A hazai lakásárak országos átlagban 16 százalékkal emelkedtek éves összevetésben 2018 első fél évének végére a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakásárindexe szerint. Az inflációt is figyelembe véve csaknem 13 százalékkal drágultak ugyanezen idő alatt. A jegybank tavaly novemberi jelentésében 2018 egészére 11,5 százalékos országos drágulást várt. Az MNB szerint a lakásárak a folyamatos emelkedés ellenére országos átlagban még a makrogazdasági alapok által indokolt szint alatt tartózkodnak, noha Budapesten jelentősen megemelkedett a túlértékeltség kockázata, így még fontosabbá vált a főváros piaci folyamatainak körültekintő figyelemmel kísérése. Enyhíti ugyanakkor a kockázatokat, hogy egyelőre nem látszik, hogy a hitelintézetek Budapesten a magasabb kockázatvállalás melletti finanszírozás irányába mozdulnának el.