Akinek sikerült bevásárolnia a 2014-től folyamatosan és jelentősen megugró budapesti lakások piacán, az a pénzromlás szinte nullás szintje mellett nemcsak nominálisan, hanem reálértékben akár meg is duplázhatta a pénzét, jelentősen növelve vagyonát. De az is jól járt, akinek jó helyen lévő lakása van, hiszen tranzakció nélkül is egyelőre komoly virtuális, azaz nem realizált haszonra tett szert.
Az igazság kedvéért persze azt is hozzá kell tenni, hogy 2008 és 2013 között ugyanez a személy a vesztes oldalon állt, ezért az utóbbi három év nyeresége lényegében a korábbi veszteségeinek pótlásával volt egyenértékű. Nem igaz ez azonban azokra, akik 2007–2008 körül eladtak vagy 2013–2014-ben vettek frekventált helyen levő lakást. Azok ugyanis akkor nem realizálták a veszteséget, illetve most részesültek az ingatlanboom áldásaiból. Ha pedig a forint közelmúltbeli erősödését tapasztaljuk (a 310-es szint környékéről 303-304 körülire erősödött a forint az euróhoz képest), akkor kijelenthetjük, hogy euróban mindenki gazdagabb lett az elmúlt időszakban.
Ma ugyanakkor nem lehet a magyar piacról általánosan fogalmazni, hiszen óriási különbségek vannak regionálisan és a településtípusok között. A látványos áremelkedés szinte csak a fővárosra és néhány népszerű dunántúli nagyvárosra vagy üdülőhelyre koncentrálódik, miközben a megugró elvándorlás miatt – amelynek egy része országon belüli, míg más, lassan csökkenő része zömében angol, német, osztrák irányba történik – egész falvak és tájegységek néptelenednek el. Ezt tetézi az is, hogy évtizedek óta alacsony a gyerekszám.
A frekventált helyek ingatlanjainak áremelkedését több tényező fűti: az emelkedő bérek, a viszonylag kedvező lakáshitelkamatok, az építőipar megdrágult tevékenysége (ami mögött alapvetően a munkaerőhiány, az építőanyagok drágulása és az építési telkek árainak megugrása áll), az állami családi és lakásépítési kedvezmények jelentős emelkedése és mértéke, illetve a pénzügyi befektetések alacsony kamata, no és az elhalasztott lakásvásárlási igények tömeges megjelenése. S bár a nagyvárosokban a lakásbérleti díjak is megugrottak, ennek ellenére hazánkban (s ez nemzetközileg is megfigyelhető), különösen a fiatalok számára felértékelődött a lakásbérlet mint lakhatási megoldás.
Az Egyesült Államokban például az elmúlt tíz évben közel harmadával nőtt a lakásbérlő háztartások részesedése, s a 35 évnél fiatalabbak között pedig jelenleg 65 százalék azoknak az aránya, akik az ingatlanbérlést részesítik előnyben. Igaz, hogy ott a válság idején sokkal nagyobb tömegben és rosszabb minőségű lakáshiteleket vettek fel az emberek, s ráadásul a nagy összeomlást nem sikerült olyan eredményesen kezelni, mint az ingatlanpiaci devizahitelezést sikeresen kivezető magyar kormánynak.
A lakásárak egész Európában emelkednek, s például a szomszédos Szlovákiában gyorsabban is nőnek, mint az ottani bérek. Miközben tehát a magyar piacon is további áremelkedést prognosztizálnak, a mai fiatalok nagy részének – a nagyon kedvező támogatási összegekkel megalkotott csok mellett is – nehezebb, s nem könnyebb lakást vennie, mint a válság idején. Talán az optimizmus az, ami leginkább a vételre ösztönzi őket.
Optimisták a lakásárak további emelkedését, a saját munkahelyeik stabilitását, bérük emelkedését illetően, illetve a hideg fejjel elvégzett kalkuláció is amellett szól, hogy a bérleti díjjal közel annyit vesznek ki a lakástulajdonosok a zsebéből, mint amennyi a saját lakás hitelének törlesztésével kerül ki. S akkor már nagyon nem mindegy, hogy a saját vagyona gyarapszik, vagy „kidobja a pénzt az ablakon”. Ráadásul addig, amíg Pozsonyban drágábbak a lakások, mint Budapesten, mindenki nyugodt lehet, s valószínűleg nem Budapest a drága, mint ahogy azt a megélénkülő külföldi ingatlanvásárlók tömegének megjelenése is mutatja.
Mindezek alapján jelenleg a tendenciák folytatódása tűnik valószínűnek. Mivel a bérek tovább emelkednek, s a banki hitelek kamatai sem drágulnak a jövőben jelentősen, az igények pedig masszívan tartják magukat, így a lakásárak most már kicsit moderáltabb növekedése várható a közeli jövőben. Az új lakások jelentős drágulása ugyanis húzza maga után a használt lakások árát is, amelyekre azért is megmarad a kereslet, mert az új lakások támogatási feltételei korlátozott kör számára elérhetők, illetve az újszerűek mind lokációban, mind komfortosságban és elosztását illetően is fel tudják venni a versenyt az újakkal.
A lakásárak szórása, különbségei azonban nemcsak fennmaradnak, hanem akár nőhetnek is. Egyes szlovák és román határ menti régiók és falvak házai már eddig is jelentős árnövekedést tudtak produkálni az áttelepülők miatt, ami vélhetően a jövőben is folytatódni fog. Az Airbnb igénybe vevőire szabályozásbeli változás várhat, így ez, illetve a felsőfokú tanintézetekbe felvettek albérleti szerződéskötései után a nyomás enyhülhet az albérleti díjak emelkedését illetően; azok növekedése megállhat, stagnálhat vagy akár csökkenhet is.
Ami még változást hozhat: ha a ma még külföldön dolgozó fiatalok jelentősebb számban hazatérnek, s itthon vállalnak munkát, vagy pedig akár a német nyugdíjasok, akár a természetet szerető hollandok vagy más nyugati országok polgárai felfedezik Magyarországot, akkor ebből az ingatlanjaink, illetve azok gazdái is profitálnak majd. Nem vagyok pesszimista: mindkettőre, a hazai munkavállalás előtérbe kerülésére, illetve a fejlett országokból érkező nagyobb számú betelepülőre már középtávon is komoly esélyt látok.
A szerző közgazdász, főiskolai tanár