Magasak ma Magyarországon a lakásárak vagy alacsonyak? Érdemes-e még lakást vennünk az árakra tekintettel vagy az áremelkedés elérte a maximumot? Levonható-e már valamilyen mérleg a kormány otthonteremtési programjáról? Megannyi kérdés, amelyekre nem egyértelmű a válasz. Mivel azonban hazánkban a családok 86,6 százalékának van legalább egy ingatlana, s a négyötödüknek viszont nincs számottevő megtakarítása, így mindannyiunk vagyoni helyzete, életminősége, gyermekvállalási kedve és közérzete szempontjából az egyik fontos kérdés a lakásaink ára, eladhatósága, esetleges vásárlásunk, eladásunk esélye, mikéntje.
A lakáspiac szerte a világon nagyon erősen ciklikus, hullámzó, azaz nagy megugrások s jelentős visszaesések történnek. Az események mögött kormányzati döntések, természeti katasztrófák, demográfiai változások s a gazdasági konjunktúra szeszélyei is állhatnak. Ám a lakáspiaci döntésekre, legyenek azok vételek vagy eladások, használt lakásra vagy új házra vonatkozók, mindig a várakozások hatnak a legerősebben. Hány gyermekem fog még születni? A béremet megfelelő módon emelik-e, s biztos-e a munkahelyem, rendben van-e az egészségem, házasságom, párkapcsolatom? El fogok-e költözni a közeljövőben? Fontos kérdés az is, hogy vegyek-e vagy béreljek? Magyarország ugyanis a magántulajdonú lakások/házak tekintetében az egész világot tekintve is kiugróan magas százalékaránnyal rendelkezik, aminek jórészt történeti okai vannak. A mai magyar fiatalok azonban, akik már jóval mobilabbak, illetve a fogyasztásukat, szabadságukat sokkal fontosabbnak gondolják, már egy kicsit nyitottabbak a bérlés tekintetében.
Két fontos dolgot látni kell. Az egyik, hogy az utóbbi két-három év lakásár növekedése lényegében csak visszapótolta a 2008 és 2014 közötti stagnálást, visszaesést, ami az országot sújtó válságnak és a devizahitelek bedőlésének következménye volt. Miért nem indult el korábban a lakáspiac? – tehetjük fel jogosan a kérdést. Azért, mert az építőiparnak is kell legalább egy-két év, hogy a 2011–12-re konszolidálódott gazdasági helyzetben lereagálja a megváltozott helyzetet, s kellett ehhez a 2015-ben meghirdetett új otthonteremtési program is. Eközben a családok is eltöltenek azzal egy-másfél évet, hogy a kezdeti gondolkodástól a szerződés aláírásáig eljussanak. S persze sose felejtsük el, hogy a lakosság jelentős része megégett a korábbi devizás hiteleivel, ezért nehezen szánja rá magát egy-egy lakástranzakcióra vagy hitelfelvételre. A másik fontos adottság, hogy ez az utóbbi években történt árnövekedés nagyon szelektív volt. Voltak olyan térségek, lakástípusok (lásd például a VI–VII. kerületet, amely lényegében Belvárossá minősült át), ahol az árak megduplázódtak, míg másutt (lásd az alföldi vagy hegyvidéki falvakat) szinte semmit sem változott az addigi mostoha helyzet. Közgazdasági-befektetési oldalról tehát világos a helyzet: Budapest, azon belül pedig különösen a belvárosi rész, s a kisebb méretű lakások értékelődtek fel. No de mihez képest? Nem csak a korábbi árak fontosak, hiszen szabad munkaerő-mozgású unióban élünk, ezért nem feledkezhetünk meg Európáról sem.
Ha például a szorosabban vett közép-európai régiót, annak is a fővárosait nézzük, akkor Budapest ma még egyáltalán nincs felértékelődve, különösen, ha páratlan szépségéhez, élhetőségéhez viszonyítjuk. S egy konjunktúrában mindig vannak külföldi befektetők is (régebben spanyolok, írek, izraeliek, manapság inkább oroszok, ukránok, kínaiak), akik a lábukkal szavaznak: ott vesznek ingatlanokat, ahol az adott helyzet alapján úgy érzik, hogy a legjobban megéri, illetve ahol a pénzük jól fog kamatozni. Azért vesznek, mert további áremelkedést remélnek. A lakáspiacon is minden a kereslet-kínálat függvénye. Így az Airbnb megjelenésével a külföldi egyetemisták, romkocsmázók révén is megugrott a belvárosi kiadó lakások bérleti díja, ami magával ragadta a lakásárakat is. Ugyanis a magasabb hozamok/bérleti díjak nagyobb vagyonértéket generálnak: aminek nagyobb a haszna, annak nagyobb az értéke is.
A befektetési logikából fakadóan a bérleti díjak és lakásárak együtt mozognak, de hatnak egymásra az új és a használt lakások árai is. Korábban azt remélték a szakemberek, hogy a tömegesen induló budapesti lakásépítkezések majd gátat szabnak a fővárosi használt lakások látványosan megugró árának. De úgy vélem, hogy tévedtek. Ma már a fővárosban átlagosan 620 ezer (!) forint egy új lakás négyzetméterének ára, s októberről decemberre pedig húszezer forinttal nőtt. Csak a pesti külvárosi részen van ma ötszázezer forint alatti ár.
Miért nőttek ennyire a lakásárak? Három ok miatt: megdrágult a munkaerő (de még a korábbinál drágábban sem könnyű elegendő, megfelelő szakmai végzettségű és előéletű építőipari munkást találni), s a megnövekedett keresletet az építési telkek és építőanyagok piaca gyorsan le is reagálta (felmentek az árak), miközben az az ingyen pénz (csok), logikájából adódóan, szintén árfelhajtó hatást gyakorolt a piacra.
Amellett azonban, hogy látványos pezsgés indult be, nem feledkezhetünk el a problémákról, kockázatokról sem. Bármilyen látványos is volt az új lakások építését támogató állami ösztönzőrendszer (ne feledjük az átmenetileg öt százalékra csökkentett áfa kínálatserkentő hatását sem, amit szakmai indokok miatt időben ki lehetne bővíteni), de a fővárosban a lakbérek, a használt és az új lakások árai is megugrottak. Így a fiatalok lakhatási lehetősége ugyan könnyebbedett, de korántsem annyira, mint azt korábban vártuk. Vidéken, különösen a falvakban pedig továbbra sincsenek jól érzékelhető kedvező változások. Ahhoz viszont, hogy megállítsuk a szakképzett fiatalok kivándorlását, a jövedelmeket kell rendezni és a lakhatási problémák megoldását kell középpontba állítani. Kétségkívül előre léptünk mindkét területen, de további ösztönzőkre, finomításokra van szükség ahhoz, hogy elmondhassuk: sikerült hosszú távon is biztató tendenciává alakítani a folyamatokat, s elkezdődött a fiataljaink visszaáramlása a fejlődő, számukra is komoly perspektívát nyújtó hazájukba.
A szerző közgazdász, főiskolai tanár