Felborogatták a kukákat és kidöntötték a szemetet a kukatárolóban. A mocsokban úszó helyiséget látva a XIV. kerületi társasház lakói a közös képviselőt hívogatták felháborodva, bár fogalmuk sem volt, kin lehetne számonkérni az értelmetlen cselekedetet. A társasház kapuja zárható, ezért rögtön megindultak a találgatások. Végül is akárki tehette: a hatvanlakásos épületben több cég is működik, ki-be járnak az idegenek. A lakóközösség is folyamatosan változik, mert a tulajdonosok egy része bérbe adja az ingatlanját.
– Éppen abban a környezetben vagyunk kitéve a folyamatos jövés-menésnek, ahol nyugalomra és pihenésre vágynánk – mondja az egyik lakó felháborodva. – Fogalmunk sincs, ki és milyen szándékkal jön be a házba, de még az itt lakók is alig ismerik egymást. Gyakran előfordul, hogy mire a károkkal szembesülünk, az elkövető régen továbbállt.
Az esetek többségében azért megnevezhető a közös tulajdonban keletkezett károk felelőse. Még ha az illegális lakáskiadások miatt nem mutatják is be a bérlőt, a házirend attól még rá is vonatkozik. A közös képviselők viszont csak a tulajdonosokkal tartják a kapcsolatot. Régen a bérházak folyosóján emeletenként látni lehetett, kik laknak a házban, de ezek a kiírások a kaputelefonok elterjedésével megszűntek. Mivel a tulajdonosnak nincs adatszolgáltatási kötelezettsége a közös képviselőnek, egy esetleges lakónyilvántartás nem érné el a célját: továbbra sem lehetne biztosan tudni, kikkel lakunk egy házban.
De az aktuális adatok a kormányhivataloknál lekérhetők. Az egymás iránti bizalmatlanságot sokszor maguk a tulajdonosok generálják – nem egy közülük a „problémás lakó” kategóriába sorolható. Hogy kik ők? A notórius késve fizetők, akik hangoskodásukkal nincsenek tekintettel a környezetükre, és azt az ezermester típust is érdemes megemlíteni, amelyik kevéssé érzékeny a szagok terjedésére, ezért a konyhai elszívóját bevezeti a vécé szellőzőjébe. Amelyik lakó nem veszi figyelembe, hogy közös tulajdonról van szó, olyanra cseréli az ablakot, amilyenre neki tetszik, odarakja a klímáját, ahova akarja, éttermet nyit, és akkor is a belső udvaron cigarettáznak a pincérek, ha az ott élőket ez zavarja.
A társasház gazdasági stabilitását veszélyeztetők kiszámíthatatlanul, sokszor csak felszólítás, fenyegetés árán fizetik be a közös költséget. Az I. kerületben egy ötven négyzetméteres lakás havi költsége 33 ezer forint, amit elég, ha a tulajdonos csak háromszor „elfelejt”, és máris százezer forintnyira nő a tartozása. A többség szerint a társasházkezelő hibája, ha hagyja eszkalálódni a helyzetet, mert statisztikailag kimutatható, hogy egyre nehezebb lesz behajtania az elmaradt összeget, hat-tíz hónapos tartozásnál már csak a pereskedés segít. Hány lakóközösséget érint ez a helyzet ma hazánkban? Mennyi emberi konfliktusról és anyagi tartozásról lehet szó?
– Négy és fél millió ember él társasházban Magyarországon – ez a szám megközelíti a lakosság felét. Az összesen 118 ezer társasháznak kicsit kevesebb, mint a fele Budapesten található – vázolja a helyzetet Weisz Gábor Miklós, a Magyar Közös Képviselők Egyesületének (Makke) szakmai igazgatója. – Óriási piacról és hatalmas vagyonról van tehát szó. Egy átlagos társasháznak a költségvetése akár a húszmillió forintot is elérheti évente, ami jelentős pénzmozgást indukál. De aki társasházkezelőnek áll, annak nem elég csupán a számokhoz értenie: gyakorlott pszichológusnak, jó kommunikációs szakembernek, jogásznak kellene lennie. Jelenleg több mint száz országos hatáskörű jogszabály vonatkozik a társasházakra, ezekkel nem sokat törődnek a többnyire képzetlen közös képviselők. A rendszer összetettségét mutatja, hogy a társasházi élet egy az egyben visszatükrözi a magyar társadalmat: amikor egy VII. kerületi tulajdonos beázás miatt perelte a társasházat, és kártérítést ítéltek meg számára, egy másik lakó bosszúból feljelentette és meghurcolta a társasházkezelőt.
Nagy Ferenc közös képviselő szerint ez is egy szakma: érteni kell az épületek működtetéséhez, szükséges némi gazdasági, műszaki és jogi ismeret, és fontos, hogy a közös képviselő egyenrangú partneri kapcsolatot tartson fent a tulajdonostársakkal. Tapasztalata szerint a jó együttműködés alapfeltétele a kölcsönös bizalom. Előfordul, hogy egy társasházkezelő nem a legjobban látja el a feladatát, ilyenkor legfeljebb új közös képviselőt választ a lakóközösség. Balogh Gabriella belvárosi lakástulajdonos szerint azonban ennél súlyosabb a helyzet. Lakótársaival összefogva évek óta pereskedik egy korábbi képviselővel.
– Elvállalnak hatvan házat, létesítenek egy kft.-t, ahol egyetlen ember intéz minden ügyet – vázolja az utóbbi idők legjellemzőbb gyakorlatát.
– Ennyi társasházat lehetetlen normálisan működtetni egyedül. De nem is áll szándékukban! Rotációban kezelik a házakat: ha egyet elveszítenek, szereznek egy újat, egy-két év semmittevés után pedig jöhet a következő. Csak felveszik a havi fizetésüket a semmiért cserébe. Ha a lakók zúgolódnak, hogy nem mennek előre a társasház ügyei, és végül felmondanak neki, semmi baj, a rutinos képviselő három utcával odébb folytatja ugyanezt az üzleti magatartást. Ház van elég – nagy a piac, és ki tartja őket számon? Nálunk egy közös képviselő a társasház hétmillió forintjával lépett le évekkel ezelőtt. Azóta már csak tulajdonosi engedéllyel lehet hozzáférni a bankszámlánkhoz. A kettős aláírás mérhetetlenül fontos: a képviselőé mellett legyen még ott egyvalakié a házból!
A társasházak törvényességi felügyeletét 2010 elejétől az ügyészség látta el, majd néhány hónap után a jegyzőké lett a feladat. Az ő kezükben azonban nincs elegendő jogi eszköz ahhoz, hogy törvénysértés esetén visszatartó erejű szankciókat alkalmazzanak. Kaplonyi György, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének elnöke hiányolja az egységes országos nyilvántartási rendszert, amely alapján képet kaphatnánk arról, hogyan működtetik a társasházakat hazánkban. A változást kezdeményező Makke álláspontja szerint elavult a legutóbb az év elején módosított társasházi törvény. Weisz Gábor Miklós a szigorú jogszabályi környezetben, a határozott számonkérésben, továbbá az erős szankciórendszer kialakításában látja a megoldást.
– A társasházi törvény olyan, mint a koldus gatyája – állítja –, toldozott-foldozott. Ráadásul túlságosan általános. Ha perre kerül egy ügy például közösköltség-tartozás miatt, a bírói gyakorlat eltérő a társasházi törvény alkalmazása tekintetében. Az adósság behajtása nehézségekbe ütközik, miközben országosan több milliárd forintos tartozásról van szó. Jelenleg több területen is átláthatatlan zűrzavar uralkodik, elképesztő „lehúzásokról” beszélnek, és jellemző a visszaosztás. Súlyos etikai vétség, ha egy társasházkezelő 200 ezer forint helyett 300 ezerért rendel meg egy munkát abban a tudatban, hogy abból harmincezret majd visszakap. Tipikus eset, amikor a társasházkezelő mindig ugyanazt az egy vállalkozót alkalmazza, aki – szerinte – mindenre jó. Persze, mert a szaki folyton csak javítgat. Ilyenkor határozott tulajdonosi nyomásra születhet mégis végleges műszaki megoldás.
A változást sürgető szakemberek szerint a közös képviselők egy része szakmailag felkészületlen, a másik része pedig kifejezetten szeret a zavarosban halászni. Kihasználja az átláthatatlan helyzetet, és hasznot húz belőle. A szakma megtisztulásának is jó eszköze lehetne a közös képviselők kamarája, amely hitelesítené és garantálná a társasházkezelők szakmai, jogi és etikai alkalmasságát, jogosultságainál fogva pedig megoldást adhatna számos, társasházi együttélésből fakadó konfliktusra.
– Tudomásunk szerint a tulajdonosok mindenféle problémájukkal a jegyzőhöz fordulnak, mert azt hiszik, hogy az megoldást adhat az alapvető működési kérdésekre. Erre a kamara lenne alkalmas. A folyamatosan változó jogszabályi környezetben a kamara feladatai közé tartozna az oktatás és a továbbképzések lebonyolítása is – ismerteti Weisz Gábor Miklós a Makke elképzeléseit.
– Ne végezhessen társasházkezelői tevékenységet az, aki meghatározott időszakonként nem frissíti az ismereteit, és nem ad számot a tudásáról. A zűrzavaros adminisztráció átláthatóvá tételét biztosítaná továbbá a leendő kamarai testület, hiszen a társasházak iratanyagának ellenőrizhetősége kulcskérdés. Tapasztalataink szerint mindennapos a kötelezettségek elhanyagolása, nemegyszer a jogszabályba foglalt éves beszámoló és a költségvetés is hiányos vagy el sem készül. Pedig egy esetleges per alkalmával mit kér majd a bíró? „Mutassa meg azt a közgyűlési határozatot, amelyben egyértelműen látható, hogy 180 forint négyzetméterenként a közös költség!” Sokszor ilyen nincs, a „megemeljük tíz százalékkal” vagy a „közgyűlés elfogadja a közös képviselő által benyújtott költségvetési javaslatot” viszont semmi konkrétumot nem tartalmaz. A kamara felállítását indokolja továbbá az is, hogy rendszeresen szakmai iránymutatást várnak tőlünk bűncselekmények feltárásakor, könyvvizsgálatok során.
A hivatalos szervek ugyanis elvben mindent rendben találnak egy könyvvizsgálatnál, de aki tisztában van azzal, hogyan működik a való életben egy társasház, az más szemmel nézi a számlát is. A társasházat érintő jogszabályváltozás, törvényi módosítás optimális esetben ugyancsak a kamarával való együttműködést feltételezné, hiszen mi, akik érintettek vagyunk ebben a helyzetben, látjuk igazán a rendszer anomáliáit.
Ezekhez a változásokhoz azonban a társasházkezelői szakmának is fel kellene nőnie. A törvényileg tisztázott keretek minden bizonnyal csökkentenék a közös képviselők kiszolgáltatottságát, az árért folyó örökös versengést és a félelmet, hogy bármikor, bármilyen indokkal fel lehet nekik mondani. Ürügy persze mindig van, hiszen általánosan elmondható, hogy a társasházak műszaki állapota nem megfelelő ma Magyarországon. Ha a képviselő felhívja a figyelmet az elektromos hálózat életveszélyes állapotára, a leggyakoribb válasz, hogy jó lesz az még.
A gépek működnek, nincs áramszünet, semmi probléma. De ha erőlteti a témát, mondván, hogy utoljára 1972-ben az IKV húzta újra a hálózatot, amikor alumíniumvezetékek voltak, és a lakásokban egyetlen rádió szólt, ma pedig mikrohullámú sütő, vízmelegítő, klíma terheli a rendszert, és a csere legalább tízmillió forintba kerülne – ez az összeg sokaknál kiveri a biztosítékot, és új közös képviselőért kiáltanak.
Aztán ha valakit mégis megvág az áram? A társasházkezelők hatásköre tisztázatlan, végső soron így is, úgy is ki vannak téve a tulajdonosi többség akaratának. Ami rendben is van, hiszen sok embernek a legnagyobb értéke a lakása. A közös cél éppen ennek az értékmegőrzése lehetne.