Budapesten a lakásárak kismértékben már meghaladták a gazdasági alapok által indokolt mértéket, kedvező ugyanakkor, hogy ez a kismértékű felülértékeltség 2017 első felében nem nőtt tovább – derül ki a Magyar Nemzeti Bank tegnap ismertetett friss Lakáspiaci jelentéséből.
A jegybank becslése szerint összességében a hazai lakásárak még a háztartások jövedelme és munkaerőpiaci helyzete, továbbá a lakásállomány mennyisége és minősége által meghatározott értékek által indokolt szint alatt tartózkodnak.
A fővárosi lakásárak szintje egyúttal jelentősen elszakadt az ország többi részében tapasztalttól, noha az árak növekedési üteme lassul. A 2017 első fél éve során értékesített budapesti használt lakások átlagos négyzetméterára elérte a 400 ezer forintot, ami megegyezik a fővárosi lakások 2015-ös árszintjével. A vizsgált fél évben ugyanakkor utóbbiakért már négyzetméterenként átlagosan 516 ezer forintot kellett fizetni.
A használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára a megyeszékhelyeken mintegy fele a Budapesten tapasztalt értéknek, a községekben pedig a százezer forintot sem éri el az átlagár. Az MNB előrejelzése szerint 2017 során a lakásárak mintegy 13 százalékot emelkedhetnek éves alapon, de a reál értelemben, azaz az inflációt is figyelembe vett drágulás is megközelítheti a 11 százalékot.
Az elemzés szerint a piaci forgalom elsősorban azokon a területeken nőtt kevésbé, ahol az átlagos négyzetméterárak a leginkább emelkedtek. Budapesten a négyzetméterárak magas szintje és nagymértékű növekedése következtében visszaesett az adásvételek száma. Előzetes adatok szerint országosan mintegy 81 000 adásvétel zajlott, ami öt százalékkal meghaladja 2016 első fél évének forgalmát.
Érdekes megállapítás a jelentésben, hogy a lakásárak növekedése az elmúlt negyedévek során meghaladta az építési költségek emelkedésének ütemét, ami kedvező feltételt jelent az ingatlanfejlesztőknek és a kínálatnak.
Mivel 2017 első hat hónapjában tovább nőtt az építési költséget mutató index és a lakásárindex közötti olló, ez a lakásfejlesztőknek folyamatosan növekvő nyereséget jelent. A bankok nem változtattak a lakásprojektek finanszírozási feltételein, jóllehet a logisztikai parkok és bevásárlóközpontok standardjain enyhítettek az utóbbi időben. Előretekintve ugyanakkor az erős bérnövekedés, a nehezen elérhető munkaerő, valamint az építőanyagok esetében megfigyelhető áremelkedés együttesen mérsékelhetik a fejlesztők nyereségességét, amit tovább erősíthet, hogy a kínálati oldal alkalmazkodása a jegybanki előrejelzés szerint a lakásárak emelkedésének lassulásához vezethet.
A jelentés szerint a már egy évvel ezelőtt is futó lakásfejlesztések 40 százalékának befejezése fog csúszni a fővárosban, az átadást ezekben az esetekben jellemzően több mint fél évvel tolták ki a fejlesztők. – A kedvező gazdasági környezet ellenére a lakásépítések élénkülése a korábbi időszakoknál lassabb ütemben zajlik, ami a jelenlegi lakáspiaci ciklusban a kínálat lassúbb alkalmazkodását mutatja – jegyzi meg az elemzés.
Az építési engedélyek számának változását korábbi tapasztalatok alapján 5-7 negyedévvel követte a lakásépítések emelkedésének megindulása, ami a jelenlegi ciklusra 8-9 negyedévre, azaz több mint két évre lassult. A fővárosi újlakás-kínálat várhatóan 2018 végén fog tetőzni. Az idei évben mintegy 3200 budapesti új lakóingatlan készülhet el, jövőre 7700-at adhatnak át, 2019-ben pedig több mint négyezret.